三大城市群和福建去库存效果明显 这20城房价上涨压力仍大

 

2016年，在大力去库存的政策指引下，哪些地方的去库存效果更为明显?

三大城市群+福建去化效果明显

上海易居房地产研究院发布的《70城住宅库存报告》(下称《报告》)显示，上半年，易居研究院智库中心监测的70个城市积极去库存，效果明显，库存规模继续下滑、去库存周期继续加快。

这70个城市包括一线城市(4个)：北京、上海、广州和深圳。二线城市(32个)：长春、沈阳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁、石家庄、呼和浩特、大连、哈尔滨、郑州、武汉、海口、重庆、成都、昆明、银川和乌鲁木齐。三四线城市(34个)：淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海、珠海、三亚、无锡、丹东、唐山、蚌埠、莆田、惠州、徐州、江阴、泉州、晋江、昆山、东莞、佛山、大厂、固安、燕郊、香河、宜昌、常德、景德镇和滁州。

截至今年6月底，这70个城市新建商品住宅库存总量为43183万平方米，环比减少0.3%，同比减少4.7%。相比年初45425万平方米的规模，上半年库存削减态势明显。平均计算，每个城市在半年时间削减了32万平方米的库存。

另外从同比数据看，这70个城市保持了连续10个月库存同比下滑的态势，体现出较好的去库存导向。部分城市在今年第二季度快速从去库存切换到增加供应的战略上来，土地市场交易亢奋。

这其中，70个城市中，有44个城市库存出现了同比下跌现象，体现出较好的去库存效果。从排行榜中可以看出，库存削减力度最大的五个城市为合肥、南京、大厂、苏州和昆山，其库存面积同比跌幅分别为66.5%、56.2%、49.2%、47.4%和41.8%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《第一财经日报》分析，总体上看，库存削减力度大的城市，主要集中在三大城市群和福建等市场中。

有26个城市的库存规模不降反升。其中同比增幅最大的五个城市分别为茂名、济宁、太原、淮南和海口，同比增幅分别达到69.2%、67.0%、56.2%、48.9%、40.0%。此类城市主要为三四线城市和部分供应较大的二线城市，后续去库存的压力依然较大。这也说明目前楼市分化仍十分明显。

 

表1 70城库存面积同比增幅

城市	增幅	城市	增幅	城市	增幅	城市	增幅	城市	增幅
茂名	69.2%	珠海	10.0%	西安	-1.1%	天津	-7.3%	厦门	-23.9%
济宁	67.0%	泉州	9.1%	南昌	-1.4%	北海	-7.3%	无锡	-24.7%
太原	56.2%	兰州	8.5%	烟台	-1.5%	莆田	-8.2%	惠州	-25.3%
淮南	48.9%	唐山	7.3%	宁波	-1.9%	江阴	-8.3%	上海	-26.5%
海口	40.0%	哈尔滨	5.1%	晋江	-2.0%	佛山	-10.9%	杭州	-26.5%
三亚	37.5%	丹东	4.3%	呼和浩特	-2.1%	南通	-12.2%	东莞	-28.3%
蚌埠	37.0%	银川	2.1%	成都	-2.2%	景德镇	-12.7%	福州	-31.7%
荆门	35.6%	常德	1.9%	长沙	-2.3%	宜昌	-14.0%	燕郊	-31.9%
大连	35.1%	石家庄	1.3%	重庆	-2.6%	九江	-18.1%	香河	-35.3%
济南	34.6%	沈阳	1.1%	长春	-3.0%	常州	-19.9%	昆山	-41.8%
贵阳	28.3%	乌鲁木齐	0.2%	温州	-4.5%	固安	-20.1%	苏州	-47.4%
南宁	28.0%	武汉	0.1%	广州	-4.8%	北京	-20.2%	大厂	-49.2%
西宁	16.0%	青岛	-0.2%	昆明	-4.9%	马鞍山	-22.5%	南京	-56.2%
深圳	13.9%	徐州	-0.8%	郑州	-5.3%	滁州	-23.8%	合肥	-66.5%

数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院

 

这20个城市上涨压力大

从反映去库存压力的存销比来看，6月份，70个城市新建商品住宅存销比为11.0，这也意味着市场需要用11个月的时间就可以消化完这些库存。通常来说，14个月为存销比的均衡值或合理值，因此存销比小于14个月基本上就可以认为去库存压力不大。

从70个城市上半年的数值看，去库存周期最大的五个城市分别为唐山、丹东、北海、蚌埠和江阴，相应数值分别为30、30、29、28和28个月。这些城市均为三四线城市。而去库存周期最小的五个城市分别为合肥、南京、惠州、燕郊和苏州，相应数值分别为2、2、3、4、5(月)。总体上说，去库存周期越大的城市，后续积极去库存依然是主要任务。而去库存周期偏小的城市，后续增加供应将是重点。

从区域结构看，去库存周期小于14个月的城市，基本上位于三大城市群内。尤其是包括燕郊、昆山等四线热点城市，去库存周期甚至小于6个月水平，其增加供应迫切程度丝毫不逊于一二线重点城市。

具体来看，有20个城市存销比小于或等于8个月，包括合肥、南京、惠州、燕郊、苏州、昆山、郑州、杭州、珠海、南昌、东莞、固安、济南、上海、厦门、佛山、大厂、南通、武汉和香河。此类城市存销比偏小，已面临“库存荒”的问题。后续增加供应，也体现了供给侧改革的思路。

表2 上半年70城存销比排序

城市	存销比	城市	存销比	城市	存销比	城市	存销比	城市	存销比
唐山	30	晋江	21	贵阳	14	景德镇	10	上海	7
丹东	30	沈阳	20	重庆	14	太原	10	济南	7
北海	29	石家庄	19	常州	14	福州	10	固安	7
蚌埠	28	海口	17	成都	13	青岛	9	东莞	7
江阴	28	三亚	17	徐州	13	滁州	9	南昌	6
银川	27	西安	17	宜昌	11	无锡	9	珠海	6
西宁	26	呼和浩特	17	马鞍山	11	广州	9	杭州	6
烟台	25	荆门	17	北京	11	九江	9	郑州	6
乌鲁木齐	24	长沙	16	深圳	10	香河	8	昆山	5
泉州	24	莆田	16	常德	10	武汉	8	苏州	5
哈尔滨	23	大连	16	宁波	10	南通	8	燕郊	4
济宁	23	昆明	16	南宁	10	大厂	8	惠州	3
淮南	22	茂名	15	天津	10	佛山	8	南京	2
兰州	22	长春	15	温州	10	厦门	7	合肥	2

数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院

 

部分城市急需增加供应

实际上，一些城市由于存销比偏小，今年上半年房价大幅上涨。标准排名研究院日前发布的《2016年上半年均价万元以上城市房价涨幅榜》显示，上半年，在沪深等一线城市限购收紧后，二线“四小龙”和环一线城市大幅上涨，上半年这些城市的涨幅均名列前茅。

其中，合肥上半年房价上涨了39.57%，位居各大城市首位。廊坊、苏州紧随其后，半年涨幅分别为33.37%和31.43%。厦门和东莞分列四、五位，半年涨幅也都超过了20%。

表3：2016年上半年均价万元以上城市涨幅排行

排名	城市	6月均价（元/平方米）	同比涨幅（%）	半年涨幅（%）
1	合肥	11854	49.88	39.57
2	廊坊	12057	48.39	33.37
3	苏州	15503	50.69	31.43
4	厦门	31363	36.06	24.59
5	东莞	11008	33.01	21.68
6	北京	45400	22.32	18.63
7	上海	41865	29.25	18.53
8	南京	21320	21.69	18.25
9	珠海	18382	32.83	17.05
10	天津	18007	16.87	14.84

(数据来源：标准排名研究院、中国房价行情平台)

相比年初，上半年末各个城市存销比变动各有差异。其中有8成城市出现了存销比数值减少的现象，有5个城市去库存周期收窄幅度最大，分别是唐山、蚌埠、滁州、茂名和无锡，其在年初去库存周期分别为59、40、18、24和18个月，而到了今年6月末，去库存周期分别为30、28、9、15和9个月，分别减少了30、12、9、9和9个月。

这也说明不少三四线和库存较大的二线城市，去库存取得了明显效果。例如。无锡今年上半年市场销售非常好，部分月份甚至创历史新高，这使得存销比数值快速减小。再比如滁州，受南京市场持续火热的影响，滁州楼市交易活跃，存销比数值减少的幅度也比较大。

严跃进说，今年上半年，这70个城市上半年去库存积极且富有成效，体现为三点：第一是库存规模出现明显下滑;第二是存销比数值不断探底，说明去库存的速度在不断加快;第三是部分三四线城市的去库存速度甚至要快于部分一二线城市。

他预计，2016年下半年去库存思路将有转变。部分城市继续落实去库存政策，而部分城市则需要积极增加供应。尤其是对于三大城市群中的很多城市，下半年土地市场势必会比较活跃，这也符合房企拿地或增加土地储备的需求，而这些城市如何进一步加大土地供应亦十分重要。

责任编辑：台海编辑

文章来源：http://www.taihainet.com/news/finance/gncj/2016-08-01/1739375.html