泉州旧小区年入百万 民生工程不用居民掏一分钱

 

泉州市区云谷小区通过自治实现美丽转身，业委会去年创收近百万，很多民生工程不用居民再掏一分钱

台海网4月10日讯 据闽南网报道 

4月5日，广东电视台报道，广州海珠区祈乐苑小区，业主们经过3年的不懈努力，不仅踢走旧物业实现自治，环境改善，小区业委会还一年赚了400多万。小区如今不但环境变靓了，0.7元~1元/平方米的物管费一分钱都没升过。

4月6日，杭州网报道，杭州城西星洲花园，业主委员会贴出大红公告，要给1600户业主发放经营性红利，每户人家300元。原来，小区通过商铺房租和停车费收取，年入110多万。居民说，不仅小区管理好了，还有红包拿，这样的好事14年来头一回。

这样的新闻，我们身边也有。泉州市区云谷小区，大刀阔斧地进行改革，不仅停车乱象和卫生乱象得到解决，老旧小区摇身变成美丽小区，业委会去年还实现收入近百万。

3个小区都是逆袭的幸福小区，它们有共同的内在美：有一个能干的业委会，把小区管理得井井有条，同时又能创造丰厚的经营收入，可以反哺小区后续管理和修缮。

可说起来容易，做起来难。仅成立业委会，就不是一件容易的事。泉州万城阁小区的业主，在与前期物业“斗争”15年之后，以旧物业撤出收场，筹备业委会才终于提上日程。丰泽区人大对小区业委会成立和管理情况进行专题调研发现，截至2017年2月底，丰泽区已经满足成立条件的小区有378个，但登记备案在册（有效期内）的业委会共计77个，成立率仅为20.3%。

而即使成立了业委会，想让它是一个能干的、负责的业委会，也不是易事。“业委会监督是一大难题，小区在成立业委会的同时，也要成立业监委，但很多小区都是业委会自己监督自己，甚至没人监督。”一位分管小区业委会的街道干部如是说。

不是每个小区都能炼成这样的“内在美”，但关键是要迈出第一步，即成立业委会。在发达的一线城市，业委会成立率普遍较高。上海黄浦区半淞园路街道，辖区有97个住宅小区，已成立业委会92个。最近，他们推出了上海首个业委会法治评估体系，邀请行业专家、法律界人士与政府官员，通过梳理相关法律法规与实际运作相结合，为业委会工作提出了一套规范要求，清晰明了地告诉业委会应该做什么与怎么做。

小区虽小，管得好不好，却关系到千家万户，是民生大事。在业委会成立率偏低的泉州，首先还需要从政府层面更多地主动介入和引导，不能一味地等问题出现了才临时抱佛脚筹备业委会。让业主当家做主，才是真正管好小区、打造幸福家园的根本。

老旧小区年入百万的“秘诀”

云谷小区通过增加停车位、提高房屋出租收益等方式，不仅更好地管理了小区，更实现了年入百万的创收

 

曾几何时，一提到泉州市区云谷小区，破旧失修、卫生堪忧是人们的印象。如今，它却成了丰泽美丽小区的代名词。这一华丽转身的背后，藏着一本年入百万的“秘诀”。

云谷小区是一个没有公共维修金的老旧小区，过去只要牵扯到花钱的事，大家就非常敏感。因此，小区业委会的一项重要使命，就是如何利用现有公共资源，为小区开发“造血”功能。近年来，通过房租管理、增加停车位两大工程，小区每年的收入可达近百万元。

停车收入“爆表”

现在进入云谷小区的人，都会发现，白天是很好停车的。当然，所有进入小区的车，都要过杆计时：栏杆一升一降之间，给小区带来了可观的经济效益。

“在小区的部分公共区域规划停车位，打通消防生命线，这是2014年5月开始改造的重大工程。”作为云谷小区第五届业委会主任，吕应验和其他业委会成员通过广泛征求业主意见，最终将停车位从原来的150个左右增加到550个左右。

当时，有部分业主不理解，还对业委会多方指责，但是却不得不承认改造的效果：车子不会再乱停放，还给小区带来了经济效益，2015年停车费收入54.28万元。

业委会每季度公开一次财务报表，这让业主们心里有数。乍一看，54.28万元很多，但却是根据小区停车收费规定，一小笔一小笔收起来的，具体到需要交费的业主，可以说是相当便宜：小区业主，第一部车每月70元，第二部车每月80元；小区租户，第一部车每月90元，第二部车每月150元；临时停放，1小时内免费，1到4小时4元，5到8小时8元，过夜10元，多天停放每天20元；业主直系亲属的车辆，可以凭户口本、产权证、行驶证，办理亲情卡，白天3元，晚上7元，过夜10元；社区干部和幼儿园老师，每月50元。

“对需要停车的业主来说，是要交点钱，但是规范管理后就没有纠纷了，不会因为乱停乱放、外来车辆混淆等引发堵车；对没有车的业主来说，公共区域是少了点，但没车添堵，停车的交费还能给创收，老旧小区的维护和建设不用额外掏钱，也挺划算。”吕应验分析，但凡小区里的事情，要让绝大多数人受益，至少不能吃亏了。

当好“收租婆”

长期在云谷小区周边做生意的人发现，小区的公共场所和店面，租金提高了。海都记者了解到，云谷小区的房租收入，主要包括四大块：农贸市场改生鲜超市、闲置房屋改造出租、歌舞厅重新招租、整体涨租10%。

其中，云谷农贸市场是小区的配套实施，但是长期以来市场管理混乱、卫生问题突出，而且收入也少得可怜：原来交由物业代管，基本上是派一个人去找摊主们收点管理费，每月一千多元，连水电费、维修费、清洁费都不够支付，典型的入不敷出。

改为生鲜超市后，业委会将场地整体对外承包，每月收取管理费近万元，相当于以往一年的收入；摊位规划、占道经营整治、环境卫生清理等由承租方自行负责。仅此一项，小区每年净收入就能增加近12万元。

此外，业委会还拿出资金，通过公开招投标的方式，对原来闲置的房屋进行改造，公开招租；小区的歌舞厅，原来每个月租金1500元，但是经营情况很不好，业委会集体决定，将原来的租户清退，重新规划和装修，租金涨到每月5000元，年收入达6万元。

2013年底，业委会还作出一项重要的决定，所有租金上涨10%，通过市场调节来增加收入。经过两年努力，2015年，云谷小区的房租收入达到54.74万元。

大事说干就干

云谷小区第五届业委会在2013年6月上任，当年7月就干了一件大事：移植橡皮榕。这不仅在小区内部引发轩然大波，还引来各路媒体关注。

“当时争议很大，说什么的都有，但是我们业委会态度很坚定，在社区和街道的支持下，坚决移除。回头看效果，确实是对的。”刚一上任就因移植绿化树被推到风口浪尖的吕应验，想起当年受到的误会、非议甚至谩骂，至今都直摇头。

经过咨询园林部门和实地勘察，橡皮榕发达的根系，已经对不少房屋的地基、三化池、道路产生破坏，如果不尽快移植破坏将加剧，“有的人就不理解，业委会花了钱，还被人骂。”因为这项集体决策，个人受到一些名誉诽谤，但是吕应验并不后悔。

在小区部分公共区域划停车位，也得先拿出一大笔钱，增设智能管理系统，车辆出入用车牌智能识别，完善物业安全联防工作。根据实际需要，业委会跟物业的停车费实行分成，双方各拿50%，物业要负责停车场的日常管理，方便业主停车。

云谷小区是半开放式小区，人员往来混杂，在建设时没有安装监控，入室盗窃、电动车和自行车失窃时有发生。业委会拿出一笔钱，首期安装了49路监控探头，并要求保安加强巡查，双管齐下效果明显，失窃案件大幅度减少。

 

小区是大家的

路灯是有使用寿命的，云谷小区的路灯在20年前就有了，破损在所难免，而且绿化树逐年长大也遮挡了不少，光线严重不足。

要让夜间的小区亮起来，同样需要不少钱。在收入有了大幅增长后，业委会决定拿出28.93万元，用于小区路灯改造：先对树木进行修剪，把遮挡光线的修理掉；对损坏的路灯进行修理更换，同时在一些路段进行增设，31盏行道灯、70多盏庭院灯，夜间在小区散步，也就不用再摸黑了。

到过云谷小区的人，大多会被里面那个面积超大的公园震撼，不过早几年你可能觉得，大是挺大的，就是有点破旧，那是因为从建成以后就没有进行修缮和改造，健身设备老化、残损严重，草坪也被破坏得都露出黄土。

结合美丽社区建设，业委会又拿出一大笔钱，将公园分为休闲区、健身区、文化娱乐区、观赏区，并根据每个功能分区配置各种设备、景观、牌碑等；公园不能没有花草树木，草坪、花树、景观树等也大面积补植，并拨出经费维护，小区品位大为提升。

这些大家都看得到的改变，需要投入大量经费，正是因为有业委会的悉心经营，小区的公共收入大涨，才不用业主们额外掏钱。去年6月，云谷小区业委会换届，已经快80岁的吕应验退了出来，长期热心小区公共事务的王镇锋接棒第六届业委会主任，他的想法很简单：“小区是大家的，首先要把现有的保持住，再跟所有业主同心协力，才能建得更好。”

谁挡了小区“内在美”之路？

丰泽区万城阁小区，一纸业委会委员候选人公示的背后，还有一段业主与前期物业长达15年的“斗争”历史

4月5日上午10点，阳光明媚，泉州市区万城阁小区入口处，公示名单贴在保安岗亭边，来来往往的人还不少，有的会停下看一眼。“应该很快要开业委会了吧！以后有业委会监督物业，挺好的。”业主李女士说，名单上的7个业委会成员候选人，她认识其中5个，“人都不错，挺热心的”。

只要首次业委会表决通过，小区第一届业委会就正式成立了。而在20多天前的3月15日，泉州远宏物业管理有限公司正式撤走万城阁，新物业公司厦门厚德行物业有限公司按约入驻。这一变换的背后，是万城阁小区业主为了成立业委会“斗争”的15年，其间跟物业公司的恩怨不断，甚至对簿公堂，成为泉州市首例物业状告业主和业主反告物业案。

不过，纵然小区业委会成立，并不意味着“斗争”的结束。即将上任的多名业委会成员坚持，旧物业留下的烂摊子，尤其是硬件设施损坏问题，将由业委会通过法律途径解决，“对方需要负责的经济损失，一点都不能赔少了”。

23人的战队

“如果没有前面15年的斗争历史，短短15天是不可能临时选出业委会成员候选名单的。”从最初就参与到现在的薛达智，是一名中学老师，如今已经退休，说起这场“斗争”，依然不胜唏嘘。“2003年，我们就想成立业主委员会了，后来还有23个人联合起来，到法院起诉物业公司。”

海都记者了解到，在官方的表述中，远太苑与万城阁是同一个小区，即同一个开发商建设的一、二期楼盘，只是间隔有点久：远太苑1993年交房入住，万城阁是2002年交房入住；远太苑是纯住宅，万城阁是商住楼。

业主和开发商一开始就闹得有点不愉快。薛达智回忆，当时主要有4个问题：延期交房、地面没扫平、规划的喷水池没了、阳台和架空层等公共设施被锁起来，“大家都反映问题，后来就有23个态度非常坚决的业主，抱团走在一起，想要成立业委会”。

远宏物业作为开发商前期委托的公司，直接成为矛盾的另一方。本来双方还停留在口头沟通协调，2004年年初，远宏物业起诉两户业主没有按期交费，成为2003年新物业条例实施泉州第一案；在丰泽法院审理还未判决的时候，万城阁23户业主集体起诉远宏物业。

“通过打官司，也解决了部分问题，但矛盾越来越深，双方就这样斗了15年。”起诉了物业也被物业起诉、代表业主们出庭的钱稳平认为，判决没有从根本上实际解决问题。

15年的战斗

既然在2003年就有了班底，为何迟迟没能成立？薛达智等万城阁业主坚称，最大的阻力来自远宏物业：如果万城阁业委会成立，包括夹层、架空层、地下车库等公共设施的收入，势必要回收经营，远宏物业将失去这块蛋糕；明面上不能反对，就提出“捆绑”成立业委会，即一、二期楼盘合起来成立统一业委会，这一点遭到万城阁业主的反对，各方无法达成一致，业委会便迟迟未能成立。

对此，海都记者多方联系远宏物业公司，对方未给出正式回复。不过，一位知情人通过电话告诉海都记者，当年成立业委会，物业也积极参与了，但是提出的方案没有被万城阁业主接受，因此说物业反对、阻挠是没有根据的；对于将远太苑、万城阁联合成立业委会，主要是考虑到水、电是共用的，如果强行分开，在涉及公共区域的维护管理、费用收取等肯定会出现问题。

小区所在的源淮社区居委会干部证实，早年担心将同一宗地块、同一个开发商、同一个项目的小区分开，会带来管理上的问题，因此没有支持；近年，考虑到实际情况，尤其是远太苑已经完成供水一户一表，供电线路等改造也已经完成，经社区、街道、区直部门多次开会研究，在符合现有法律法规的前提下，最终同意分开成立业委会。

而真正打破僵局的，要属去年9月15日的超强台风“莫兰蒂”。当时，万城阁地下车库被淹，共有31部车泡水。“以前被欺负习惯了，那次台风引发了公愤。”业主吴鸿斌认为，问题在于物业没有通知业主把车转移出来。这一事件后，薛达智的23人微信群很快扩大到近120人，达到了万城阁业主总数大约80%，业委会筹备顺利展开。

 

20.3%的成立率

从萌生念头到最终成立业委会，万城阁小区业主们花了15年。实际上，这只是业委会成立难的一个缩影。就在今年3月16日，丰泽区人大常委会对小区业委会成立和管理情况进行专题调研，得到一组数据：

截至2017年2月底，丰泽区共有各类住宅小区409个，商品房、安置房、单位集资房、房改房等，扣除近两年刚交房的小区31个，已经满足成立条件的小区有378个，目前登记备案在册（有效期内）的小区业委会共计77个，成立率仅为20.3%。另外，已经过期但是没有进行换届的小区业委会共有64个，业主参与意识不强、业委会难召集、无偿服务难以为继等问题突出。

泉州市住建局房地产市场与物业监管科相关工作人员指出，目前泉州市遇到关于业委会的问题，其实也是全国存在的共性问题，这些问题主要包括业委会成立难、业委会开会难、业委会换届难、业主监督难，以及行政部门监管难。

“业委会成立难，除了业主积极性不高以外，还存在建设单位消极抵触、物业服务企业配合不力，以及主管部门怠慢履职等多方面原因。”该工作人员如是说。

难点重重的业委会

原泉州市人大代表、丰泽区少林社区党总支书记王纯真，曾在泉州两会上关注小区成立业委会，多年来，她一直致力于推动这项工作。“新小区成立业委会的问题相对较少，而老旧小区成立业委会一直让人头痛。”王纯真说，以少林社区为例，很多老旧小区因为历史遗留问题，物业不愿入驻，更别说成立业委会，最终都是社区出面接管。

东湖街道办事处宣委曾凡俊分管辖区小区业委会的工作，“我省新的物业管理条例还没出来，所以没有具体的制约措施和规范制度，可以真正监管业委会，这是目前我们在监管业委会遇到的一大难题”。

曾凡俊说，按规定，小区成立业主委员会，同时也要成立业主监督管理委员会，“但很多业监委形同虚设，有的甚至没成立。很多小区业主监督管理委员会的成员都是从业委会里面选出来的，这样自己监督自己，简直形同虚设。”除此之外，业委会委员个人素质以及法律意识有限，也造成业委会的很多做法不合规，比如小区如果有较大的事情，必须经过业委会会议同意后才能进行，但是很多情况下，都是由业委会委员自己决定的。

值得期待的是，我省新修订的《福建省物业管理条例》目前已经形成征求意见稿，新条例将对业委会的成立、行政部门的监管等有更具体详细的规定。（海都记者 徐锡思 林永清 摄影 吕波 编辑 陈世国 视觉 方立祺）

责任编辑：刘彦玫

文章来源：http://www.taihainet.com/news/fujian/shms/2017-04-10/1994017.html