儿子卖房父亲强占 买方花了340万购房却无法入住

 

　　 台海网1月29日讯（海峡导报记者 陈捷 通讯员 集法宣/文 陶小莫/图）张先生花了340万元买房，钥匙到手了准备入住，不料房子却被人“霸占”无法入住。这种情形，购房人该如何维权？买方能不能向卖方主张继续交房和赔偿？

　　原来，是卖房人的父亲占着房屋，阻拦买方张先生入住。而且，张先生找原房主讨说法，原房主却说“双方已完成交接手续”，父亲占房与他无关。

　　近日，集美法院发布了这样一起因卖房人父亲“霸占”房产引发的官司。最终，一审判决要求被告将房屋交付给原告，并按合同约定“每天赔偿1700元”的标准支付违约金。

遭遇 花340万买房，却无法入住

　　据购房人张先生说，他购买这套位于集美区的房产花了340万元。2017年3月，原告张先生与被告小何签订一份《房产买卖协议》，合同约定：张先生向被告小何购买位于集美区的这套房产，成交总价为340万元。

　　双方还约定，协议签署之前及本协议生效之日起，若发生与被告有关的房屋产权纠纷或债权债务，概由被告负责清理，并承担相应的法律责任，由此给原告造成的损失，被告应负责赔偿。被告应于全部购房款到位2天内将房产交付给原告使用；若被告不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方按房产成交总价的0.05%支付违约金。

　　同年7月6日，张先生将购房款全额付给小何，房屋产权过户至张先生名下。

　　数日后，张先生与小何、中介一同至案涉房产交接房产。当时，小何将该房产的一套钥匙交给张先生，并将事先写好的交房协议让张先生签字。

　　谁也没想到，小何离开之后，小何的父亲老何就进入该房产称其住在里面。隔日，张先生前来换新锁，遭到老何的阻拦。

　　此后，老何就一直居住在这套房子里，直到双方闹上法庭，老人仍在房子里居住。

争议 父亲“霸占”房产，算不算儿子违约？

　　花了巨资买房，房子却无法入住。无奈之下，张先生只好将原房主小何告上法庭，他起诉请求法院判令小何将房屋交付给张先生，并按1700元/日的标准，支付约定交房日起至实际交房日止的违约金和租赁房屋的租金损失。

　　张先生起诉认为，他已经按约定将购房款全额支付给小何，但是，小何父亲阻拦换锁并至今居住在房屋里，张先生多次与小何沟通无果。“我花340万元买的房子没法住，自己原来的住房又已经出售交房了。现在，我没地方居住，只能租房居住。”张先生说，小何至今未将房屋交付给他，所以他只好起诉对方，主张自己的权益。

　　面对张先生的起诉，原房主小何却认为，双方已全部履行本案的房屋买卖合同，不存在尚未交付的事实。

　　小何还说，涉案房屋交付完成后，张先生换锁遭到案外人（即小何父亲）阻拦，与小何无关，小何不存在过错，更无法阻止，小何并未实施阻碍张先生使用房屋的行为。

 

判决 未完成交房义务，逾期交房要赔偿

　　近日，集美法院审理后认为，2017年7月10日，原告签订的《房屋接收手续》虽载明原告已经接收了讼争房产，但是，根据原告提供的视频、证人证言等证据，可以确认被告的父亲至今仍住在讼争房产中并阻拦原告更换房锁。而被告作为卖方，腾空房产并交付给原告居住使用是其基本义务，被告的父亲作为被告的亲人，被告应当及时告知并安排其从讼争房产中搬出。

　　而且，根据讼争合同的约定，如果发生与被告有关的房屋产权纠纷或债权债务，应由被告负责清理，所以，应认定被告并未完全履行交付房屋的义务，对于原告主张的要求被告将讼争房屋交付给原告，依法应当予以支持。

　　根据双方讼争合同的约定，如果被告不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方按房产成交总价的0.05%支付违约金（即每日:340万元×0.05%=1700元）。

　　本案中，原告已将全额房款支付给被告，被告应按约定在2017年7月8日前将房产交付给原告。所以，对原告主张按1700元/日标准支付自2017年7月9日起至实际交房日止的违约金诉讼请求，法院应当予以支持。

　　因此，集美法院作出一审判决，要求被告将房屋交付给原告，并按合同约定的1700元/日标准，支付约定交房日起至实际交房日止的违约金。

法官说法

不诚信不履约，应当付出代价！

　　本案一审承办法官说，根据《合同法》规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　因此，小何应当诚信和全面履行合同，交付给张先生权属清晰没有争议的房屋。但是，本案中，张先生刚拿到钥匙签署完交房协议，就被小何的父亲阻拦进入房屋和换锁。小何对此还认为其父亲的阻拦与之无关，小何的行为不仅违反《合同法》关于诚信和全面履约的规定，也违反了双方合同的约定，所以不能认定其交房义务已经完成，其应当承担继续交房的违约责任。

　　因为卖房人小何不诚信和不全面履行合同，给购房人张先生带来支付着银行按揭贷款却还不能入住房屋的麻烦，又要在外租房，还要面临诉讼等问题，造成耗时间、耗精力、耗金钱的困扰。双方的合同中，关于按1700元/日标准计算违约金，每月可达5万余元的逾期交房违约条款约定，是双方真实意思表示。所以，小何需要为自己不诚信和不全面履约行为付出巨大代价。

 

相关案例

天气不好能成逾期交房理由?

　　“天气不好”，能否成为开发商逾期交房的理由？此前，海沧区法院也审理了一场因逾期交房引发的索赔案，最终一审判决认定“天气不好不能成为逾期交房理由”。

　　原告是一位购房者，姓甘，他因开发商逾期交房8个多月起诉到海沧区法院，在案件开庭审理时，开发商辩解说，因气象原因延误的工期应该扣减。

　　针对开发商辩解的“根据合同约定遭遇不可抗力（若台风八级以上等）可延期交房”，法官认为，双方合同中约定的延期交房条件为据实延期，庭审中，开发商仅提供了气象资料，不能证明天气原因确实影响施工，而且，开发商在预计工期时，应当已将天气因素预计在内。

　　因此，法官最终判决开发商支付购房者甘先生逾期交房违约金32000元。

律师说法

天气不好未必免责

　　福建自晖律师事务所主任林敏辉律师认为，天气不好并不是任何情况下都可以成为开发商逾期交房的理由，一般只有在以下两种情况下开发商才能以天气不好作为免责理由。

　　第一，该“天气”已构成了“不可抗力”，而且该“不可抗力”的情况与逾期交房存在法律上的因果关系。法律上的“不可抗力”是指不能预见、不能避免且并不能克服的客观情况，一般的雨雪天气不属于“不可抗力”。异常的天气只有达到一定程度如台风、特大暴雨等才构成“不可抗力”，这种情况下开发商要免责，不仅要提供气象局关于延期施工期间的气象报告，还要提供证据如施工日志等证明该天气已经阻碍商品房施工的进程。

　　第二，开发商和买受人在签订买卖合同时，对“天气”问题进行了特殊约定款，如约定在降雨量达到一定程度时可以延期交房，对于双方的这种约定，可以作为开发商逾期交房的免责理由。除以上两种情况以外的天气情况，均不能作为开发商逾期交房的免责理由。

责任编辑：王贵溪

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