购买法拍房，小心五大陷阱！

 

　　台海网2月21日讯（海峡导报记者 陈捷/文 陈巧思/图）法拍房，都低于市场价吗？购买法拍房，都有哪些陷阱？买法拍房遭遇租约，该怎么办……

　　昨日，导报“律师来了”开通法拍房咨询热线，不少读者来电咨询法拍房的相关问题，福建典格律师事务所律师陈奇斌、福建自晖律师事务所贺越越和该所实习律师王民晖耐心为读者解答问题。

　　此外，律师团队昨天同时通过微信号“律师来了”接受读者在线咨询，有的读者通过留言提问，还有部分读者通过微信预约来现场向律师咨询。福建自晖律师事务所主任林敏辉律师与前来咨询的读者面对面沟通，也耐心解答了读者在微信上的提问。

　　昨日，导报记者和律师团队从众多的读者咨询中归纳出有代表性的问题，总结出法拍房“9问”。

1问法拍房，究竟哪来的？

　　林敏辉：“法拍房”有三个主要来源，一是商业贷款产生，如购房人不能如期如数偿还贷款时，银行通过诉讼途径取得生效判决，并向人民法院申请拍卖抵押房产以偿还银行贷款；二是民间借贷产生的债务纠纷中，债务人名下有房产，债权人取得生效判决后向人民法院申请强制执行，法院强制拍卖房产以实现债权；三是破产案件中，房产作为企业的财产进行公开拍卖。

2问法拍房，都低于市场价吗？

　　林敏辉：通常，法拍房的价格低于同类型市面二手房价格。人民法院拍卖房产因付款方式等问题，且需支付双方全部税费，理论上成交价一般会低于市场价。但若房产评估失真，或拍卖房产有特殊加分项目，如户型、楼层、赠送、装修等，也有可能出现成交价高于同类型商品房市场价的法拍房。

3问买法拍房，有哪些陷阱？

　　王民晖：购买法拍房，要小心五大陷阱。首先，法拍房可能存在权属瑕疵，如未缴纳土地出让金，未办理房产证，导致拍卖完成后办理过户手续比较复杂；其次，房屋过户税费的问题，法拍房过户全部税费由买受人承担，买受人应提前计算需承担的过户费用，计算好成本；第三，隐形费用问题，如原业主未缴纳的物业管理费、水电费、取暖费等，应由买受人承担；第四，租赁问题，若法拍房中已有租客，且租赁合同签订于抵押合同之前，需买受人自行承担无法使用的后果，需继续履行租赁合同或自行与租客协调解决；第五，落户问题，法院只协助办理房屋产权过户，对于原业主是否占用户口、学位等问题，需买受人自行找相关行政机关解决。

4问如何“捡漏”，更加安全？

　　王民晖：一要看租赁合同，根据《合同法》相关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，竞买人在参与拍卖之前，需提前了解房产是否有租赁合同约束。二要看税费，一般情况下法拍房的税费与二手房过户的税费计算方式一样，但若该套房产前次交易类型为赠与或继承，买受人需承担高额税费，因此竞买人需提前了解房源信息，查清上次交易类型，避免拍卖成功后的高额税费。

5问竞拍成功不买，会有什么后果？

　　贺越越：参与司法拍卖竞拍需要缴纳一定标准的保证金，若竞拍成功却悔拍，则一般法院的处理方式是：竞拍人的保证金不予退还，法院可裁定重新拍卖，且重新拍卖时，原买受人不得重新参加竞买。重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失，由原买受人承担，保证金数额不足的，人民法院可责令原买受人补交，拒不补交的，人民法院可强制执行。当然具体以法院公示在拍卖信息上的内容为准。

 

6问拍卖和变卖，有何区别？

　　贺越越：人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应优先采用拍卖的形式，若当事人双方及相关权利人同意变卖的，可以变卖。在司法实践中，变卖一般适用于金银、动产、易腐烂变质的物品、季节性商品、保存困难或保管费用过高的商品，对于不动产，一般采用司法拍卖形式变价处理。司法拍卖中，人民法院应当委托具有资质的评估机构进行价格评估，并委托相关拍卖机构进行拍卖，而司法变卖可以不经过评估及拍卖程序。

7问法拍房租户，能优先买吗？

　　陈奇斌：如该法拍房租户的租约合法有效，完全可以参与竞买，而且在拍卖时享有同等条件的优先购买权。如是拍卖共有人对法拍房的份额时，其他共有人也享有同等条件的优先购买权。优先购买权人参与竞买的，可以与其他竞买人以相同的价格出价，没有更高出价的，法拍房由优先购买权人竞得。顺序不同的优先购买权人以相同价格出价的，法拍房由顺序在先的优先购买权人竞得。顺序相同的优先购买权人以相同价格出价的，法拍房由出价在先的优先购买权人竞得。

8问买法拍房遭遇租约，咋办？

　　陈奇斌：如果是合法有效的“善意租约”，根据买卖不破租赁原则，新房主需要继续履行“善意租约”，租约的相关权利义务（包括收取租金权利）转移给新房主。当然新房主也可以和租户协商解除合同，给予相应的补偿。

　　如果是“恶意租约”，比如签订合同时间是房产被查封后才出租的、租金与市场价相差甚远、租赁合同主体有利害关系等，特别是法拍房有超过20年租期的租约往往是恶意租约，新房主可以收集证据后起诉要求确认租约无效、腾退房屋并支付房屋占用费等。同时，根据合同法规定，租期不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

9问竞买前，要做哪些准备？

　　陈奇斌：首先，要认真研究拍卖公告、竞买须知等法律文件，要留意拍卖文件的全部注意事项，可以先参加一两场竞拍活动，了解一定的竞拍技巧和方法，以免后期违约被没收保证金或竞买时失去方寸造成较大损失。其次，要注意法拍房本身的现状，如拍卖文件中注明“该房屋由被执行人居住使用，无房屋钥匙，不能看房，不能保证交付”或者在“租赁情况”一栏直接注明“带户（法院不负责清场）”，一定得先了解被执行人或租户、租约期限、租金水平等信息后再参与竞买。第三，最好能够现场查看房屋户型、装修、物业管理等，核实有无违建、拖欠土地出让金、房产税费等。

征集令

　　导报“律师来了”栏目发布律师征集令啦！现面向全省征集律师，不限专项领域，可以自由选择参与主题，只要您具有丰富的法律实践经验，“律师来了”欢迎您的加入。不限年龄、不限执业年限，欢迎广大年轻律师踊跃参与。

　　征集条件：1、福建省内执业律师。2、具备良好法律专业素养。3、口碑良好，无被处分记录。4、有较强的表达能力和应变能力。

　　联系方式：扫描微信二维码或搜索并添加微信号：xmlsll。

责任编辑：王贵溪

文章来源：http://www.taihainet.com/news/xmnews/ldjj/2019-02-21/2236128.html