几年前买的豪宅一直没过户 卖方搬出“限购令”说不卖

　　台海网10月14日讯 （海峡导报记者 陈捷/文 刘奎宁/图）花两百多万买豪宅，却几年没过户，结果房价涨了一倍多。

　　这时，卖方提出，交易违反限购令，要解除购房协议；但买方反驳说，买卖行为是在限购令出台前进行的，因此，不受限购令约束。

　　近日，厦门市中级人民法院针对这一案件作出了终审判决。法官说，“法不溯及既往”，限购前的房产交易仍然有效。

房价飙涨 豪宅产权一直没过户

　　卖方说：“是买方违约，他们没有及时付余款。”

　　买方说：“不，我一直在代卖方偿还银行按揭。是卖方后悔，不肯过户。”

　　在法庭上，双方各执一词，展开激烈争辩。

　　购房者是外地人，来自沙县的一位女士。而卖方是厦门的一对70后夫妻。

　　他们的交易时间是在2008年12月23日，那段时间，恰逢全球金融危机，差不多也是厦门楼市的最低谷。和当时的房价相比，现在的市场价涨了至少一倍。

　　当时，双方签订了一份 《房地产买卖协议》，约定，卖方将蓝湾国际南一楼一套位于高层的房产出售给余女士，建筑面积为174.4平方米。购房款共计人民币235.39万元。

　　协议签订后，余女士就向卖方支付了购房首付款98.7万元（含定金）。

　　但是，这套房子一直没有过户到买方余女士名下。刚开始，是因为卖方自己都还没有办理产权，因此未能过户。于是，他们双方到公证处办理了委托公证。卖方签署了一份委托书，委托余女士办理讼争房产出租、出售、诉讼的相关事项。

　　2009年7月24日，卖方取得讼争房产的产权。但是，由于卖方需要将户口迁入到这套房子，因此，还是没有将房子过户给购房者余女士。

　　卖方的户籍于2009年12月17日迁入讼争房产，又于2010年1月8日迁出。

各执一词 究竟是谁违约在先

　　不过，在此期间，余女士一直代替卖方向银行偿还该房产的按揭贷款。据了解，当时，一方面余女士付了部分购房款后，还剩下130多万元没给卖方；另一方面，卖方的按揭贷款也还剩下130多万元未还。因此，余女士每个月都在以卖方的名义，向银行偿还8444元的按揭款本息。

　　由于产权一直未过户，最近余女士起诉到法院，要求卖方协助其办理讼争房产的产权过户手续。但是，卖方则反诉请求法官，希望解除双方于2008年12月23日签订的 《房地产买卖协议》，并收回讼争房产。

　　在庭审中，双方争议焦点为：双方未能办理讼争房产过户手续的原因是什么？对此，双方各执一词。购房者余女士说，是卖房者一方未依照 《房地产买卖协议》的约定在办妥落户手续后通知她。她了解到该情况后，多次通过电话、短信等方式联系对方，协商付款和过户事宜，甚至发律师函给对方，要求对方配合办理讼争房产过户，但卖方均不予配合。

　　但卖方认为，因派出所民警到现场核实情况是办理落户的程序之一，因此，余女士对卖方办理落户情况是清楚的。卖方在办妥落户后第一时间通知余女士办理过户手续，但是，余女士为了减少按揭贷款利息的承担，一直以各种理由拖延付款和办理过户手续。因此，余女士的行为已经构成根本违约，卖方有权解除房地产买卖协议。

攻防焦点 限购前的协议有效吗

　　而且，卖方还搬出限购令。他们说，根据现行的房产政策，本案交易目的无法实现，同样具备解除合同的条件。根据国务院及厦门市“新国八条”的规定，余女士自己拥有两套房产，属于限购对象，已不具备再次购房的条件，根据政策也不可能将讼争房产过户至其名下，同样应该解除协议。

　　但是，余女士反驳说，本案诉讼发生在前，限购令在后，根据“法不溯及既往”的原则，讼争房产的过户不受限购令的影响。余女士还说，她已经向厦门市国土资源与房产管理局职能部门咨询，工作人员也明确答复经过法院判决确定的过户登记，房屋登记机构按照法院生效判决予以办理过户手续，不受限购政策的约束。

　　“任何人不得因为自己的过错而获益，这是最为基本的法律原理。”余女士说，是因为卖方的拖延和过错导致无法过户，所以无论讼争房产的过户是否受到限购政策的约束，卖方均不得要求她返还讼争房产。

法官判决 限购在后 交易有效

　　法官认为，余女士依约支付首付款98.7万元，并一直依约支付银行按揭贷款本息，而未支付剩余购房款的原因是双方在合同的履行过程中产生了重大分歧，尚不构成根本违约。而且，由于卖方并无足够证据，证明其在办理完落户手续后有立即通知余女士付款而余女士拒绝支付，合同亦未约定余女士未支付款项，卖方即享有解除合同的权利，余女士亦从未表示拒绝支付房款50000元，且至诉讼期间仍表示愿意向对方支付房款50000元。卖方以此要求解除合同、没收定金、返还房屋，依据不足，不予支持。

　　针对限购令的问题，法官采纳了余女士 “法不溯及既往”的观点。法官说，虽然本案审理期间因国家房地产市场调控政策的出台，厦门市自2011年2月20日起暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售房屋，但本案交易行为发生在2008年12月23日，在限购政策出台之前，故卖方仍应依约履行协助办理房屋产权过户义务。

　　因此，近日厦门市中级人民法院终审判决驳回卖方的上诉，要求他们夫妇二人应在余女士履行支付房款50000元及偿还银行贷款义务后，十日内协助办理产权过户手续。

律师提醒

买房没过户风险隐患多

　　福建信海律师事务所林敏辉律师：二手房买卖过程中，在产权证还未办理出来，很多人采用与本案中类似的方式进行交易，也就是购房协议+公证委托。此类的交易方式除隐藏极大的买卖风险外，还涉及到目前实行的限购政策。这其中主要是如何认定买卖时间的问题，是以签订购房协议时间还是到房管局办理过户时间为准？

　　我认为，应以签订购房协议时间为准，因为一般从签订购房协议到办理房屋过户手续都需要经过一定的时间，买方在签订购房协议的时候不可能预见到会出台限购的政策，这种情况下以一个后面出台的政策来规范之前的行为，显然不符合法理，对买方也极不公平。买方在遭遇类似问题无法办理过户手续的情况下，可寻求法院的支持，并以此申请强制执行，要求卖方协助办理过户手续。

专家说法

明天的法律不能管今天

　　厦门大学法学院黄健雄教授：法律作为应当为公众所知晓、服从和遵守的具有普遍约束力的规范，首先应当让普通老百姓而不是法律专家所理解。法律溯及既往的效力，是指法律颁布后，对它生效以前的行为和事件是否适用的问题。

　　简言之，法律溯及既往就是用明天的法律来调整今天的行为和事件。由于法律是一种行为规则，并且只有公布的法律才有可能成为约束人们行为的准则，所以近代各国一般采用法无溯及力的原则，即“法不溯及既往”，特别是民商事实体法。这里的法律是采用广义解释，因此也包括一些带有强制性的政策如限购令。

　　法在一般情况下不溯及既往，也就是说明天的法律不能管今天的行为和事件，今天的法律不能管昨天的事。但是，为了更好地保护公民、法人或者其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。如我国刑法的溯及力问题实行的原则就是从旧兼从轻。

责任编辑：许惠蓉

文章来源：http://www.taihainet.com/news/xmnews/szjj/2011-10-14/759594.html